In der Regel wird der Bauherr fachkundige Personen, nämlich Architekten, Statiker, Bauunternehmer, Bauhandwerker etc. mit der - ganzen oder teilweisen - Ausführung seines Bauvorhabens betrauen. Für die Sicherheit der Baustelle ist dann primär der Bauunternehmer verantwortlich, an den sich übrigens auch die einschlägigen Unfallverhütungsvorschriften richten.

Beauftragt der Bauunternehmer Subunternehmer mit der Durchführung einzelner Bauarbeiten, so haften diese ebenfalls eigenverantwortlich für die von ihnen geschaffenen Gefahrenquellen. Die Verkehrssicherungspflicht des jeweiligen Bauunternehmers endet grundsätzlich mit Räumung der Baustelle, es sei denn, er hat diese in einem verkehrswidrigen Zustand verlassen (z. B. fehlende Abdeckung von Schachtöffnungen).

Der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt haftet dann, wenn er es unterlassen hat, von ihm zu erkennende fehlerhafte Maßnahmen des primär verkehrssicherungspflichtigen Bauunternehmers abzustellen. Ferner haftet der Architekt, wenn er selbst gefahrenträchtige Maßnahmen veranlasst hat (z. B. Einsturz eines Baugerüstes wegen falscher Anweisungen des Architekten).

Solche Fachleute sind wegen ihrer Selbstständigkeit und Weisungsunabhängigkeit keine Verrichtungsgehilfen, sodass der Bauherr für deren Versäumnisse nicht nach § 831 BGB haftet.

Grundsätzlich darf der Bauherr darauf vertrauen, dass zuverlässige und sachkundige Handwerker etc. aufgrund ihrer Spezialkenntnisse alle notwendigen Sicherheitsvorkehrungen auf der Baustelle ergreifen. Gleichwohl treffen den Bauherren auch im Falle der Übertragung der Ausführungsarbeiten auf Fachleute eigene Verkehrssicherungspflichten, für deren Verletzung er einzustehen hat. Zunächst einmal muss er sich vor Auftragserteilung von der Tüchtigkeit und Zuverlässigkeit der von ihm beauftragten Unternehmen überzeugen. Anschließend hat er Organisations- und Überwachungspflichten zu beachten. Denn es ist und bleibt sein Bauvorhaben, vor dessen Gefahren vor allem auch er Dritte schützen muss. Er muss die Initiative ergreifen, wenn ihm gefahrenträchtige Umstände bekannt sind oder die getroffenen Sicherungsmaßnahmen so offensichtliche Mängel aufweisen, dass eine unmittelbare Gefahr für die am Bau tätigen Personen oder für unbeteiligte Dritte erkennbar wird. Der Bauherr hat dann dafür zu sorgen, dass diese Umstände von den beauftragten Unternehmern ebenfalls erkannt und berücksichtigt werden. Notfalls muss er die Gefahr selber beseitigen.

Ferner muss er einschreiten, wenn daran zu zweifeln ist, ob die beauftragten Unternehmer den Gefahren und Sicherheitsanforderungen in gebührender Weise Rechnung tragen. Hierzu kann von ihm verlangt werden, dass er sich im Rahmen des Zumutbaren zumindest durch Stichproben ein Bild von der Art und Weise der Durchführung der Arbeiten macht.

Der Bauherr muss ferner mit nachbarrechtlichen Ausgleichsansprüchen rechnen. Diese lassen sich vor allem aus
§ 906 BGB herleiten: Wird ein Grundstück durch eine ortsübliche Benutzung eines anderen Grundstücks wesentlich beeinträchtigt und kann diese Beeinträchtigung nicht durch Maßnahmen, die wirtschaftlich zumutbar sind, verhindert werden, hat der Eigentümer des Nachbargrundstücks dies nach § 906 BGB grundsätzlich zu dulden; er kann aber vom Benutzer des anderen Grundstücks (hier: vom Bauherrn) unter bestimmten Voraussetzungen einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Es handelt sich bei § 906 BGB um einen auf Billigkeitserwägungen beruhenden Ausgleichsanspruch, der dem Nachbarn gewährt wird, weil dieser hiernach einen zwar schädigenden, aber gleichwohl ortsüblichen und daher nicht rechtswidrigen Eingriff in sein Eigentum dulden muss. Der Anspruch aus § 906 BGB ist verschuldensunabhängig, sodass sich der Bauherr nicht auf ein fehlendes Verschulden berufen kann.

In einer bestehenden Privathaftpflichtversicherung und/oder Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist das Risiko des Versicherungsnehmers als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten bis zu einer bestimmten Bausumme (regelmäßig zwischen 10.000 und 25.000 EUR je Bauvorhaben) standardmäßig gedeckt. Diese Einbeziehung ist damit zu erklären, dass sich derartige Bauvorhaben (z. B. Umbauarbeiten am eigenen Haus) für den Versicherer in einem überschaubaren Rahmen halten, für den keine gesonderte Tarifierung notwendig ist.

Für die Frage, ob im Hinblick auf die Bausumme, bis zu der Bauarbeiten unter den Haftpflichtversicherungsschutz fallen, einzelne Bautätigkeiten als getrennte Abschnitte oder einheitlich zu behandeln sind, kommt es nach der Rechtsprechung nicht auf die äußere Aufteilung der Arbeiten unter dem Gesichtspunkt an, dass verschiedene Handwerker zu unterschiedlichen Zeitpunkten die jeweiligen Arbeiten durchgeführt haben. Entscheidend ist vielmehr, ob diesen Arbeiten eine Gesamtplanung und eine sich daran anschließende Ausführung dieser Arbeiten zugrunde gelegen hat.

Wird die vereinbarte Bausumme überschritten, entfällt die Mitversicherung. Es gelten dann die Bestimmungen über die Vorsorgeversicherung (§ 2 AHB). Danach beginnt der Versicherungsschutz sofort mit dem Eintritt eines neuen Risikos, d. h. also mit dem Beginn des Bauvorhabens, ohne dass es einer besonderen Anzeige an den Versicherer bedarf. Der Versicherungsnehmer ist aber verpflichtet, auf Aufforderung des Versicherers, die auch durch einen auf der Prämienrechnung gedruckten Hinweis erfolgen kann, binnen eines Monats nach Eingang dieser Aufforderung jedes neu eingetretene Risiko anzuzeigen. Im Falle des Unterlassens fällt der Versicherungsschutz für das zunächst eingeschlossene Risiko rückwirkend vom Gefahreneintritt ab fort.

Das Bauherrenhaftpflichtrisiko eines Unternehmens ist üblicherweise im Rahmen der Betriebshaftpflichtversicherung gedeckt, allerdings meistens ebenfalls nur bis zu einer bestimmten Bausumme (z. B. 500.000 EUR). Für größere Bauvorhaben ist diese Bausummenbegrenzung aufzuheben oder eine separate Bauherren-Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Versichert ist im Rahmen der AHB die gesetzliche Haftpflicht des Bauherren eines im Versicherungsschein besonders bezeichneten Bauvorhabens. Mitversichert ist auch die gesetzliche Haftpflicht als Haus- und Grundstücksbesitzer für das zu bebauende Grundstück und das zu errichtende Bauwerk.

Falls die Bauausführung oder Planung und/oder die Bauleitung ganz oder zum Teil vom Bauherren übernommen wird (Bauen in eigener Regie), kann die Bauherren-Haftpflichtversicherung - wie bereits erwähnt - auf dieses Risiko zugeschnitten werden. Dann ist die persönliche gesetzliche Haftpflicht der Personen, die der Bauherr für Arbeiten im Zusammenhang mit dem im Versicherungsschein bezeichneten Bauvorhaben einsetzt, für Schäden, die sie in Ausführung dieser Arbeiten verursachen, mitversichert. Ausgeschlossen sind allerdings Haftpflichtansprüche aus Personenschäden, bei denen es sich um Arbeitsunfälle im Betrieb des Versicherungsnehmers gemäß den einschlägigen sozialversicherungsrechtlichen Vorschriften handelt.

Zur Klarstellung: Nicht versichert ist die persönliche gesetzliche Haftpflicht von Personen, die als Betriebsunternehmer beruflich, amtlich und dergleichen tätig werden, insbesondere von selbstständigen Bauunternehmen, Handwerksbetrieben, Architekten, Bauingenieuren und dergleichen einschließlich ihres Personals. Dieser Personenkreis benötigt eigenständigen Haftpflichtversicherungsschutz.

Die Bauherren-Haftpflichtversicherung bezieht sich gemäß § 1 AHB auf

Die Bedeutung der Deckung von Vermögensschäden ist in der Bauherren-Haftpflichtversicherung recht gering, weil die Bedingungen insoweit Ansprüche wegen Schäden, die durch vom Versicherungsnehmer oder in seinem Auftrag oder für seine Rechnung von Dritten hergestellte oder gelieferte Sachen oder geleistete Arbeiten entstehen, ausdrücklich ausschließen.